深圳楼市，失守了！

作者：余飞

(资料图)

01 | 流拍率66.7%

作为中国内地楼市风向标的深圳，8月2日上演了让人破防的一幕：

第一，三宗地块，只卖出了1块，两块流拍了，流拍率高达66.7%。

这是罕见一幕，要知道即便是在全国流拍率高峰时期的2021年第二轮和第三轮土拍中，在北京、长沙、杭州等城市流拍率超过50%，沈阳、长春流拍率超过70%的情况下，深圳当初的流拍率都能保持在10%以内。

现在居然超过了60%。

第二，一边是海水，一边是火焰。成交的那一块地吸引了包括绿城、海信、中海、天健、招商、北京萃丰、东方雨虹、华发、中铁粤海、越秀、保利、华侨城、港中旅、万科、中建二局、华润、中铁建、金茂、中能建和建发等房企角逐，最终被中铁置业摘得。

8月2日，深圳推出了3宗宅地，其中两宗在龙岗，一宗在宝安，总出让面积4.058万平方米，总规划建面20.6万平方米，总起始价46.32亿元。

结果宝安的地块被疯抢竞拍，却引起21家房企竞逐，经过22轮竞现房销售建筑面积后，被中铁置业以34.06亿元+3.55万平方米现房面积竞得，成交楼面价为41385元/平方米，溢价率15%。

为何一边是流拍率高达66.7%，一边是房企抢红了眼？

还是得从地块本身来说。

被拍出的宝安地块，虽然有竞现房销售条件，但地块位置好，位处宝安区新安街道，是宝安的中心片区。

地块被罗田路、金科路、裕安西路、广深沿江高速四条道路包围，与新安中学高中部、海韵学校仅一路之隔，离宝安地铁站800米左右。

同时，地块所处的新安街道也是深圳的都市核心区。

在2021年深圳市发布的《深圳市国民经济和社会发展第十四个五年 规划和二〇三五年远景目标纲要》中明确提到：

将宝安区的新安、西乡街道，龙华区的民治、龙华街道，龙岗区的坂田、布吉、吉华、南湾街道等纳入都市核心区。

最最吸引人的，还是周边二手房的售价。

地块周边的深业新岸线、高发西岸花园的二手房单价大概在9至10万元/平方米左右，也有少部分房源的单价为8万多/平方米，而地块的楼盘价封顶也才41385元/平方米，怎能不引发争抢。

此外，在当下冷却的市场中，西部的宝安新房卖得最好。7月份深圳新房销量中的一半以上，由宝安区贡献。

来源：深圳住建局

同时，7月份深圳11个区中10个区的网签量都在下跌，唯有宝安不但保持增长，还是大幅增长，环比上涨了145%。主要是沙井片区的鸿荣源咖御府大卖所致。

02 | 流拍背后

再看流拍的两宗龙岗地块，都在宝龙街道。

这两块地，没有一家房企报名，导致流拍的根本原因有二：

第一，地块周边周边工业区较多，距离最近的地铁站南约地铁站有一公里。

第二，与深圳当下的行情直接相关。

最关键的是，现在行情不好，开发商都是勒紧裤腰带过日子，对每一笔钱都精打细算，不敢乱拿地，现在敢于拿地的，都是家里有矿的房企，而且也只敢拿优质地块。

现在的深圳市场是怎样？

一言以蔽之，新房与二手房都卖不动，房价都在下降。

新房方面，过去两年的成交量都在低位徘徊，7月份新房网签了3156套。环比略有增长，这主要是宝安区的功劳。上面已经说到，7月份深圳11个区的成交量都在下跌，唯有宝安大幅增长。

但3156套的量，从深圳历史纵向看，仍是底部。

平稳时期，深圳每月新房成交都在5000套左右，巅峰时期一个月卖出过8365套。

而维持3000多套新房网签的背后，是开发商让利跑量。

7月下旬，位于光明区、龙华区的宏发悦见倾湖、宏发悦见公园里、合正观澜汇三期、鸿荣源尚云花园开盘，四个项目开盘的折扣分别是89折、91折、86折、93折。

尽管给出了较大的价格优惠，但是购房者买单并不积极，开盘去化率均不算好，合正观澜汇三期开盘去化率为40%、鸿荣源尚云去化率52%，宏发悦见公园里开盘去化率为19.5%。

二手房方面，成交量一路下跌。

乐有家数据显示，7月深圳二手住宅过户量2259套，环比下跌6%。

7月份二手住宅网签量2999套，再次跌破3000套，环比下跌了6%。

更为关键的是，这都是房价一直在下降之下的局面。

深圳房价从2021年年初见顶以来，已经下跌了2年半时间，目前整体均价已经回到了2018年的水平。

各区方面，深圳下辖的区全线下跌。

跌幅最大的是罗湖下跌5.4%，福田下跌4.1%，南山下跌2%，龙华下跌4.6%，宝安下跌4.9%，龙岗下跌了5.4%，盐田下跌了5.5%，光明下跌了12.5%，坪山下跌了7.7%。

光明区跌幅最大，其次是坪山、盐田、龙岗。

90个片区中，只有7个片区没有下跌，其余都在下跌，下跌片区占比92%。

其中半年价格跌幅超过10%的片区有南山区的后海（下跌16%），光明区的公明（下跌15.5%），龙华区的红山（下跌13.6%），龙岗区的百鸽笼（下跌11%），龙岗区的大芬（下跌12.1%），坪山区的坪山街道（下跌10.2%）。

03 | 放松调控，深圳快了

土地流拍高企背后，折射出了当下房企的朝不保夕和市场成交量的举步维艰。

7月份，百强房企销售操盘金额为3504.3亿元，单月业绩规模创近年新低。与此同时，单月业绩同环比双降，环比降低33.5%，同比降低33.1%，同比降幅较上月进一步扩大五个百分点。累计业绩增速由正转负，1-7月百强房企实现销售操盘金额34124.4亿元，同比降低4.7%。

Top50强房企中，7月份销售金额，仅华侨城、城建集团量价保持正增长，其余都在下跌，而且有10家房企环比跌幅超过了50%。

开发商手中没钱，还欠着不少钱，这是深圳这样的城市都遭遇高流拍率的主要原因之一。

这一流拍率之下，估计深圳的放松调控动作会加快，最晚可能下周就会发布。

在中央在7月24日的重要会议上对楼市做了全新定调，之后住建部更是明确指定了三个放松方向后（1、降首套房首付、降利率；2、改善型住房换购税费减免；3、“认房认贷”改为“认房不认贷”），北上广深均作出了应答，均表示会接下来会调整政策，更好满足刚性与改善群体住房需求。

一线城市放松调控，的确能够推动一波成交，但这些成交不足以撼动房价下行的趋势。

因为当下房地产遇到的问题是系统性的问题，包括保交楼、房价高收入低、居民负债表太高、失业率高企、信心与预期缺失等等。

在预期和信心缺失之下，当下有一部分买得起的人，由于对未来充满迷惘，不敢下手。一方面担心自己买在了高位，一方面担心买了之后，未来被辞退或者降薪，还不起房贷咋办。

更重要的，还是高房价与低收入之间的鸿沟天堑，这一条让很多人只能是空有需求没有实力的无效需求。

以深圳来说，房价与收入严重背离。后台很多读者说，不要老抱怨现在的房价收入比，十年前二十年前，房价收入比一样很高。

但从房价收入走势来看，十几二十年前买房，的确也不容易，但远没有现在这么离谱。一个普通工薪阶层，想要在深圳买房，需要不吃不喝40年以上才行，算上吃喝，按照现在的房价，这辈子都没希望。

还有读者说，现在很多城市都在降房价，但降价都卖不出去，说明只能涨价。

这种逻辑看似没毛病，但其实是大错特错。现在中心城市不是降价卖不出去，而是降得不够。

过去的房价涨得太过即便跌幅很大，还是没有多少人买得起。比如深圳一套800万的房子，降至500万，降幅达到了37.5%，力度已经够大了吧，对于普通人来说，500万和800万，都是无法逾越的高峰。

高房价与低收入之间的鸿沟天堑，在当下就业与失业率仍充满不确定性的当下，被进一步放大。今年二季度开始楼市猛回头，就是这个原因导致需求上的青黄不接。

正如本号强调的，现在上至中央下至地方所有的举动，都是为了阻挡房价硬着陆，是为了让房价跌得慢一些，改变不了房企下行的趋势。

人口见顶下降，城市化速率见顶放缓，新生儿人口一年比一年少，收入和就业不确定性加大，高房价与低收入的鸿沟没有缩小，供大于求。

当下楼市面临的是一个系统性问题。这些利空因素，正在全面施压楼市，这一轮调整周期时间不会短。