【世界独家】尹中立专栏丨房地产市场仍处于边际修复过程中
尹中立（中国社会科学院房地产金融研究中心主任）
日前国家统计局数据显示，2023年前4个月商品房销售面积37636万平方米，同比下降0.4%，其中住宅销售面积增长2.7%。商品房销售额39750亿元，增长8.8%，其中住宅销售额增长11.8%。整体房地产市场与去年同期相比仍处在边际修复、复苏的过程中。
(资料图片仅供参考)
单月来看，2023年4月商品房销售面积7690万平方米，同比增长5.5%，环比则下跌了48%；商品房销售金额9205亿元，同比增长28%，环比下降39%。其中，商品住宅销售面积6715万平方米，销售金额8373亿元，同比分别增长8.1%和30.1%，环比下跌48%和38%。
1-4月份的房地产销售数据同比为正，主要得益于第一季度市场出现好转。4月份房地产销售数据再次转弱，说明房地产市场预期仍有待进一步提振。
去年4月份受到疫情因素的扰动，房地产销售面积创历史新低，约为正常月度销售面积的一半左右，今年4月份的成交数据仅略高于去年4月份。
市场热度有所回落，南京、武汉、天津、重庆等强二线城市成交环比跌幅超过30%，南宁、昆明、长春等弱二线成交不及预期，仅北京、深圳、成都等城市热度尚能维持。
从数据可以看到的是，房地产竣工快速增长，但房地产投资还未完全恢复。市场除了关注房地产销售数据之外，还关注房地产投资数据，尤其关注房屋新开工面积的增速，这些数据不仅金融投资者关注，企业家同样关注，他们需要根据这些数据来进行决策。
国家统计局数据显示，2023年1-4月房地产开发企业房屋施工面积771271万平方米，同比下降5.6%。房屋新开工面积31220万平方米，下降21.2%。房屋竣工面积23678万平方米，增长18.8%。竣工面积增速较快，说明“保交楼”政策已经取得实质性进展。
新开工依旧有待提振，连续两个月降幅扩大。1-4月房屋新开工面积降幅较上月扩大2个百分点，降幅回到2021年一季度，单月新开工面积7099万平方米，创下2015年以来新低，与2022年月均开工量相比下跌35%，同比跌幅则较1-3月小幅收窄至27.4%。这些数据说明目前房企扩张意愿仍然较低。
2023年1-4月全国房地产开发投资35514亿元，同比下降6.2%（按可比口径计算），降幅较1-3月份扩大0.4个百分点，且连续两个月下跌。单月来看，2023年4月全国房地产开发投资额同比下降7.3%，较1-3月增加1.4个百分点，单月规模不足万亿，比2022年月度投资平均值低21%。
开发投资持续走弱一方面是受到新开工低迷的拖累，供给端一部分企业扩张、生产、开工意愿不强，另一方面，销售回暖之下更多资金用于“保交楼”与清债务，土地购置有所下行。
近期公布的房地产数据的同比情况引发不少讨论和关注。例如，4月份的销售数据同比为正，但去年公布的4月份销售面积大于今年的销售面积，类似的情况在上一个月的房地产数据中同样存在，2023年1-3月，全国住宅销售26251万平米，同比增长1.4%；但去年同期公布的绝对值为26305万平米，今年绝对值变小但公布同比增长引起多方关注。
2023年1-4月，全国商品房销售金额39750亿元，同比增长8.8%，但按去年同期公布的绝对值37789亿元计算为增长5.2%，增速相差3.6个百分点。
针对房地产销售数据的前后矛盾，国家统计局首次进行了说明：房地产开发投资、商品房销售面积等指标的增速均按可比口径计算，并分为毁约退房、剔除抵押性质销售、问题数据改正等三方面原因。
按今年1-4月绝对值和增长率推算，2022年1-4月商品房销售额为36535亿元，与去年披露的绝对值相差1254亿元（上月相差313亿元），这意味着去年1-4月房地产销售数据有1254亿元被修正，去年4月当月的房地产销售金额修正了近1000亿元。
日前，央行发布2023年第一季度中国货币政策执行报告。关于房地产金融政策，该报告认为，下一阶段，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，加快完善住房租赁金融政策体系，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。
可以看出，“房住不炒”的定位得到了延续，今年的房地产金融政策更多地强调防范风险。
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